§ 1104 ABGB regelt, dass „kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten“ ist, wenn das Mietobjekt aufgrund einer „Seuche … gar nicht gebraucht oder benutzt werden kann“. Es dürfte unbestritten sein, dass das aktuelle „Corona“-Virus als „Seuche“ zu qualifizieren ist. Ob der Unternehmer zur Zahlung seiner Miete verpflichtet ist, hängt einerseits davon ab, ob sein Betrieb tatsächlich behördlich (vollständig) geschlossen worden ist oder ob zum Beispiel ein „Online-Handel“ betrieben wird oder betrieben werden könnte. Andererseits stellt sich die Frage, ob im Mietvertrag vereinbart wurde, dass § 1104 ABGB nicht anwendbar sein soll. Enthält der Mietvertrag eine solche Vereinbarung, dann wird man davon ausgehen müssen, dass der vollständige Mietzins zu zahlen ist.
Ist die Rechtslage unklar, dann ist Vorsicht geboten. Wer seinen Mietzins nicht (vollständig) bezahlt, der riskiert, von seinem Vermieter gekündigt zu werden. Eine solche Kündigung durch den Vermieter ist für den Mieter ein Problem, wenn sich im Nachhinein herausstellen sollte, dass er trotz der behördlichen Schließung seines Betriebs zur Zahlung des (vollständigen) Mietzinses verpflichtet gewesen ist. Aus diesem Grund kann es bei einer unsicheren Rechtslage sinnvoll sein, die vollständige Miete „unter Vorbehalt einer allfälligen Rückforderung“ zu leisten. Dies eröffnet dem Mieter die Möglichkeit, die Miete zu einem späteren Zeitpunkt vom Vermieter zurückzufordern, sollte der Oberste Gerichtshof aussprechen, dass in vergleichbaren Fällen tatsächlich kein Miet- oder Pachtzins zu entrichten war.
MMMMag. Dr. Konstantin Haas - Rechtsanwalt in Leonding. Tel. +43 (0) 732 / 67 39 82, haas@anwalt-leonding.at