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Kein Schlüssel ohne Kaution

Wer als Mieter ein Haus oder eine Wohnung mieten möchte, für den heißt es in der Regel: „kein Schlüssel ohne Kaution“. Bei dieser Kaution handelt es sich um einen Geldbetrag in Höhe von einer oder mehreren Monatsmieten. Diesen Geldbetrag leistet der Mieter bei Abschluss des Mietvertrags an den Vermieter. Durch den Erlag der Kaution werden mögliche zukünftige Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter sichergestellt.


Kein Schlüssel ohne Kaution

Grundsätzlich gibt es keine gesetzliche Verpflichtung, eine Kaution zu bezahlen. Ob, wann und in welcher Höhe eine Kaution zu leisten ist, ergibt sich allein aus der Vereinbarung (Mietvertrag) zwischen den Parteien. Auch eine „Obergrenze“ ist gesetzlich nicht vorgesehen. Zur zulässigen Höhe hat der Oberste Gerichtshof (OGH) aber schon mehrfach ausgesprochen, dass Kautionen in der Höhe zwischen 3 und 6 Bruttomonatsmieten grundsätzlich als angemessen anzusehen sind. Ist die vereinbarte Kaution höher, kann der Differenzbetrag schon vor Ende des Mietverhältnisses zurückgefordert werden, wenn der Vermieter kein erhöhtes Sicherungsbedürfnis nachweisen kann. Auch eine einseitige Erhöhung der Kaution nach Abschluss des Mietvertrags ist dem Vermieter verwehrt.


Um Kautionsstreitigkeiten zu vermeiden, sollte sich der Mieter die Übergabe der Barkaution oder des Sparbuchs schriftlich vom Vermieter mit einer Quittung bestätigen lassen. Zudem empfiehlt sich für beide Vertragsparteien, den Zustand und das Inventar des Mietobjekts sowohl bei Mietbeginn, als auch bei Rückgabe möglichst gut mit Fotos und Übergabeprotokollen zu dokumentieren. Nur so lässt sich im Streitfall verifizieren, ob Beschädigungen oder sonstige Mängel durch den Mieter verursacht worden sind.


Folgende Umstände berechtigen den Vermieter, die Kaution teilweise oder zur Gänze einzubehalten, wobei den Vermieter grundsätzlichen die Beweislast trifft: Mietzinsrückstand des Mieters, fehlendes Inventar, mutwillige Beschädigungen und sonstige während des laufenden Mietvertrags entstandene Mängel, die nicht der „normalen Abnutzung“ geschuldet sind. Bei „gewöhnlichen Abnutzungen“ wie kleinen Kratzern am Parkettboden oder üblichen Verschmutzungen der weißen Wandfarbe ist der Vermieter dagegen nicht berechtigt, die Kaution einzubehalten.


MMMMag. Dr. Konstantin Haas - Rechtsanwalt in Leonding. Tel. +43 (0) 732 / 67 39 82, haas@anwalt-leonding.at Linz Leonding

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